vente de terre

Salut a tous.
Je suis propriétaire d'un petit terrain (2 ha) et j'envisage de le vendre.
Ce terrain est actuellement loué,jusqu'a 2017.
J'aimerai savoir, qu'elles sonts les regles a respectés vis a vis de l'agriculteur en place.
J'aimerai aussi savoir ,pendant combien de temps une jachere peut durée.
Vous l'avez compris,je n'y connais rien, j'ai herité de ce terrain sans la moindre connaissance de ce milieu.
Si vous avez des sites intérréssent je suis preneur.
Cordialement

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Pour commencer faut fouiller là:   http://www.lafranceagricole.fr/Archives/web?search=Le+droit+de+pr%C3%A9emption+du+preneur+en+place&class=QuestionJuridiqueModel&x=10&y=9

Le droit de préemption du preneur en place (source France Agricole)

Lorsqu’un propriétaire bailleur souhaite vendre une parcelle agricole occupée par un fermier il est tenté de penser bien souvent et à tort qu'il suffit de donner congé à ce dernier pour pouvoir procéder à la vente d'une terre libre de tout preneur, celle-ci se faisant à meilleur prix pour le bailleur. Cependant, ce raisonnement va à l'encontre des principes d'ordre public édictés par le Code rural qui instaurent une priorité d’achat au profit du fermier. Le régime spécifique du bail rural ne permet pas au bailleur, sauf accord amiable des parties, de donner congé au preneur dans le but unique de vendre sa parcelle. Ce congé serait considéré par les juges comme non fondé puisque ne faisant pas partie de la liste exhaustive des motifs prévus par le code rural.

Si le propriétaire ne peut évincer le preneur pour vendre sa parcelle, il ne s'agit pas de lui interdire de vendre sa parcelle. L'opération sera simplement encadrée dans la mesure où le fermier en place deviendra un interlocuteur privilégié par l'intermédiaire de l'exercice du droit de préemption dont il bénéficie sur la parcelle qu'il exploite.

Pour bénéficier du droit de préemption …
le fermier doit remplir certaines conditions :
- avoir exercé pendant trois ans au moins la profession d'exploitant agricole,
- avoir exploité par lui-même ou par sa famille, le fonds mis en vente,
- il ne doit pas posséder déjà de fonds rural d'une certaine superficie (3 fois la surface minimale d'installation).

Le bailleur (en pratique, son notaire) doit informer le preneur de son intention de mettre en vente la parcelle qu'il occupe. Cette information doit se faire nécessairement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Cette notification précise le prix, les charges et les conditions de la vente projetée. Elle vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. A compter de cette notifi- cation, le preneur dispose d'un délai de deux mois pour accepter ou refuser l'offre. Si le preneur ne se manifeste pas dans ce délai qui lui est imparti, on considère qu'il n'est pas intéressé par l'achat. A l'inverse, le fermier intéressé par l'achat doit faire connaître sa réponse par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. Cependant, et contrairement à la notification préalable que doit faire le bailleur, cette formalité n'est pas prescrite. C'est-à-dire que, dans la pratique, une réponse verbale ou une simple lettre adressée au bailleur ne sera pas considérée comme nulle. La seule obligation pour lui est de préciser s'il entend exercer son droit de préemption pour son propre compte ou pour celui d'un de ses descendants ou de son conjoint ou son partenaire d’un pacte civil de solidarité (PACS).

Dans l'hypothèse où le preneur conteste …
le prix de la vente, il doit, en même temps qu'il saisit le Tribunal paritaire des baux ruraux, notifier au bailleur qu'il entend se porter acquéreur de la parcelle, mais sous réserve d'une modification judiciaire du prix et de ses conditions. Dans ce cas, les juges fixent la valeur vénale des terres après expertise et enquête. A l'issue du jugement, les parties restent libres de procéder à l'opération de vente. Le bailleur peut retirer son bien de la vente s'il n'est pas satisfait de la décision judiciaire. Cependant, il demeure lié par ce jugement puisqu'il ne pourra vendre à un prix différent de celui fixé par le tribunal. De son côté, le preneur a le choix entre accepter le prix de la vente ainsi fixé ou renoncer à l'achat. Dans cette dernière hypothèse, le bailleur pourra alors vendre la parcelle à un tiers mais au prix fixé par le tribunal. En tout état de cause, le preneur ne sera en principe jamais tenu de quitter les lieux. Il restera titulaire de son bail. L’exercice du droit de préemption, qui souffre parfois d’exception, n’est pas sans conséquences pour le fermier. De même, le non respect de ce droit fait l’objet de sanctions.

Les obligations du preneur
Le preneur, ou la personne subrogée, se portant acquéreur des biens en utilisant le droit de préemption, s’engage à respecter certaines obligations. Il doit, à compter de l’acquisition des biens et pendant 9 ans, se consacrer personnellement à l’exploitation des biens acquis. La notion d’exploitation personnelle s’entend aussi bien dans le cadre d’une entreprise individuelle que dans le cadre d’une société dans laquelle le preneur est associé-exploitant.

Les entorses à l'exercice du droit de préemption par le preneur
Si le droit de préemption du fermier en place est d'ordre public, il souffre de quelques exceptions. Ainsi, les donations (à moins que le preneur ne prouve qu'il s'agisse d'une donation déguisée) ou les mutations entre proches parents (jusqu’au 3e degré inclus) sont des opérations qui écartent le droit de préemption du preneur. De la même façon, les biens faisant l'objet d'une préemption en matière d'urbanisme, ou les aliénations consenties par une collectivité publique bailleresse à un organisme ayant un but d'intérêt public si les biens vendus sont nécessaires à la réalisation de l'objectif poursuivi par l'organisme acquéreur, priment le droit de préemption du preneur. Hormis ces cas où le preneur ne peut faire valoir son droit, le Code rural prévoit des sanctions en cas d'inobservation par le bailleur du droit de préemption du preneur en place.

y a t'il un bareme de reduction de prix de vente en fonction des années restante du bail?

oui ,il me semble,il y a une moins value qui differe selon la duree restante du bail a courir

Marge brute /ha * nbre d'années restantes au bail....

1000 € de marge brut x nbre d'année, c'est possible, il faudrait que le proprio me donne de l'argent en plus de la terre

chez moi la terre vaut de 2500 à 4000 €, et le bail est a 2 ans /9 aujourd'hui

C'est l'indemnité pour le fermier quand la terre passe à bâtir

jld a écrit:Salut a tous.
Je suis propriétaire d'un petit terrain (2 ha) et j'envisage de le vendre.
Ce terrain est actuellement loué,jusqu'a 2017.
J'aimerai savoir, qu'elles sonts les regles a respectés vis a vis de l'agriculteur en place.
J'aimerai aussi savoir ,pendant combien de temps une jachere peut durée.
Vous l'avez compris,je n'y connais rien, j'ai herité de ce terrain sans la moindre connaissance de ce milieu.
Si vous avez des sites intérréssent je suis preneur.
Cordialement

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farmer6060 a écrit:C'est l'indemnité pour le fermier quand la terre passe à bâtir

je pige rien, qu'à voir le bati quand c'est une vente à un agriculteur

bon en clair avant la fin du bail on ne peux pas demander un rabais officiel?

si,un expert ou la chambre d'agriculture,safer te renseignera
sa doit etre autour de 20% en debut de bail

merci case ih