La répétition de l' indu menace le statut du fermage

devant la floraison de demandes de répétition de l' indu , les propriétaires hésitent à remettre leurs terres à bail
explication : région Nord de France , depuis les années 1960 , les exploitations se cèdent bien au dessus de leur valeur réelle , c' est à dire que les biens matériels , parts sociales ne représentent pas la valeur de cession , les enchères flambent et on voit couramment des exploitations se céder de plus en plus cher , dernièrement , frontière belge , exploitation vaches laitières + porcs environ 25 000 € par hectare (nous sommes bien d' accord , il n' y a pas de foncier , c' est le droit au bail + les biens matériels et cheptel de la ferme qui sont inclus dans cette somme )
depuis peu on assiste à des demandes de révision devant les tribunaux , avec restitution du "trop payé" aux preneurs de la ferme (techniquement ça s' appelle "demande de restitution de l' indu" l' indu étant la partie immatérielle de la cession , en deux mots : les courants d' air
Sauf que cet indu est frappé du taux légal de loyer de l' argent majoré de 3 points  et qu' avec des affaires qui remontent à 30 voir 40 ans , on part de quelques milliers de francs et on arrive à des centaines de milliers d' €uros avec les intérêts cumulatifs
Ces actions ont pour effet de mettre les cédants sur la paille , mais aussi de terroriser les candidats à la retraite qui ne veulent plus courir ce risque et souvent continuent d' exploiter bien au delà de l' âge de la retraite
Si la pratique de cession de courants d' air est très discutable , il est également litigieux de faire flamber les enchères et d' emmener le cédant en révision parfois 40 ans voir 50 ans après
Quand je fais un marché , je respecte ma parole , si je suis le meilleur enchérisseur , je gagne et je paie (et je ne reviens pas sur ma parole )
Certains voient les choses autrement mais ça encombre les tribunaux , ça en ruine certains , mais surtout je constate que le statut du fermage va exploser du fait de ces retournements
à la profession et aux syndicats de prendre leurs responsabilités

Je trouve la possibilité de revenir sur un marché conclu tres curieux .
Je connais quelques habitués de ce genre de manip: pour rafler la ferme, ils mettent des prix de fous, éliminant au passage les jeunes, pour ensuite demander une revision de prix.

c'est , comme tu le dit justement Pato , la fin du fermage puisque la confiance entre preneur et bailleur va disparaitre tres rapidement au rythme ou ces affaires apparaissent .

PatogaZ a écrit:à la profession et aux syndicats de prendre leurs responsabilités

tu oublies le cedant

comment accepter des sommes que l on aurait pas pu payer après 40 ans de travail

j ai l exemple dernièrement " lui me donne autan "

ma reponse prend les car moi je sais pas suivre et 2 ans après ils viennnet te voir

je te l'ai dit il y a quelques jours pato, la profession est en train de couper la branche sur laquelle elle est assise.... mais la je pense que la branche va casser!!!

vous donnez pas de blak au cedant

yaya a écrit:

c'est , comme tu le dit justement Pato , la fin du fermage puisque la confiance entre preneur et bailleur va disparaitre tres rapidement au rythme ou ces affaires apparaissent .

le fermage est completement mort chez nous mais le syndicat majoritaire ne l as pas encore compris


le propriétaire loue a pomme de terre puis prend juste le fermage a blé a n+1 puis loue a endive puis fermage blé a n+3 puis loue a lin puis fermage a n+5 et on recommence


quand je dis loue c est (fermage * 5 , 6,7 ou meme 8 )

oui mais la question est : est ce que c'est facile de demander une révision de prix ou c'est parcours du combattant…

comment ça se passe?

allycondroz a écrit:vous donnez pas de blak au cedant

ça sert à obtenir l' accord du propriétaire

allycondroz a écrit:vous donnez pas de blak au cedant

c'est vrai que les valises de billets, avaient au moins l'avantage de clôturer une bonne fois pour toute la transaction...

il y a des avocats spécialiste de l'indus dans la somme ... pato connaît peut etre les noms on me les a dit une fois , mais j'ai pas retenu!!!

binono62 a écrit:

yaya a écrit:

c'est , comme tu le dit justement Pato , la fin du fermage puisque la confiance entre preneur et bailleur va disparaitre tres rapidement au rythme ou ces affaires apparaissent .

le fermage est  completement mort chez nous mais le syndicat majoritaire ne l as pas encore compris


le propriétaire loue a pomme de terre  puis prend juste le fermage a blé a n+1   puis loue a endive  puis fermage blé a n+3   puis loue a lin   puis fermage a n+5 et on recommence


quand je dis loue c est (fermage * 5 , 6,7 ou meme 8 )      

Attends que les proprios mettent leur nez dans les sous loc.....
Prend un proprio pour un con ça mène pas bien loin

patatier du 80 a écrit:il y a des avocats spécialiste de l'indus dans la somme ... pato connaît peut etre les noms on me les a dit une fois , mais j'ai pas retenu!!!

oui , il y a des spécialistes pour défendre les deux camps , mais généralement dès lors que l' indu est caractérisé , c' est mort pour le cédant et parfois ça finit en millions d' €uros

PatogaZ a écrit:

allycondroz a écrit:vous donnez pas de blak au cedant

ça sert à obtenir l' accord du propriétaire

je comprend pourquoi les belges rafle tous en france

allycondroz a écrit:

PatogaZ a écrit:

allycondroz a écrit:vous donnez pas de blak au cedant

ça sert à obtenir l' accord du propriétaire

je comprend pourquoi les belges rafle tous en france

en france , c' est assez difficile d' avoir de gros volumes d' espèces , chez vous c' est plus facile et de fait chez nous , les biens matériels sont surestimés pour faire passer la pilule

PatogaZ a écrit:

allycondroz a écrit:

PatogaZ a écrit:

allycondroz a écrit:vous donnez pas de blak au cedant

ça sert à obtenir l' accord du propriétaire

je comprend pourquoi les belges rafle tous en france

en france , c' est assez difficile d' avoir de gros volumes d' espèces , chez vous c' est plus facile

c'est surtout plus facile de les dépenser chez eux...

Dans le Nord c'est comme à Paris ça grouille de monde!!!
Pour les prix ça suit...
Maintenant vouloir intervenir sur d'anciennes transactions c'est du grand n'importe quoi

lapin désenchanté a écrit:Dans le Nord c'est comme à Paris ça grouille de monde!!!
Pour les prix ça suit...
Maintenant vouloir intervenir sur d'anciennes transactions c'est du grand n'importe quoi

il y a des actions sur des cessions antérieures à 1970 , je te dis pas avec des intérêts de 12 % cumulatifs ça monte bien le tyrolien !!!!

je connaissait pas cette histoire d indu , ca doit pas exister dans le sud ouest mais c est effarant
par contre ici ca arrive que les mecs prennent des fermages a 2 ou 3 fois le tarif et au bout d un an
colle le proprio au tribunal pour payer au tarif departemental resultat plus de terre a louer
ils prefere continuer ou tout faire faire par l entrepreneur

Le liquide c'est le mieux mais quand ta banque te le file en coupure de 20euros

lapin désenchanté a écrit:Le liquide c'est le mieux mais quand ta banque te le file en coupure de 20euros

les billets mauve aujourd'hui tu ne les trouves qu'en belgique...

hebus47 a écrit:je connaissait pas cette histoire d indu , ca doit pas exister dans le sud ouest mais c est effarant
par contre ici ca arrive que les mecs prennent des fermages a 2 ou 3 fois le tarif et au bout d un an
colle le proprio au tribunal pour payer au tarif departemental resultat plus de terre a louer
ils prefere continuer ou tout faire faire par l entrepreneur

se mettre a dos le propriétaire , je suis pas certain que se soit une bonne idée pour le fermier

hebus47 a écrit:je connaissait pas cette histoire d indu , ca doit pas exister dans le sud ouest mais c est effarant
par contre ici ca arrive que les mecs prennent des fermages a 2 ou 3 fois le tarif et au bout d un an
colle le proprio au tribunal pour payer au tarif departemental resultat plus de terre a louer
ils prefere continuer ou tout faire faire par l entrepreneur

ça rejoint le titre du post : le statut du fermage va exploser

Comment faire alors pour concilier les interets de tout le monde

azert a écrit:Comment faire alors pour concilier les interets de tout le monde

il faudrait déjà que les gens respectent leur parole et que les tribunaux ne fassent pas la part belle à ceux qui reviennent dessus , même si l' indu reste illégal

PatogaZ a écrit:

azert a écrit:Comment faire alors pour concilier les interets de tout le monde

il faudrait déjà que les gens respectent leur parole et que les tribunaux ne fassent pas la part belle à ceux qui reviennent dessus , même si l' indu reste illégal

Illégal avec de la tva dessus donc pas illégal pour tout le monde

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006071367&idArticle=LEGIARTI000029593559&dateTexte=&categorieLien=id


Qd les biens sont ammortit et que l indu est caracterise, il faudrait aussi que la msa et les impot recalcul pour le preneur.......car c est vraiment trop facil.
t achete cher tu amortis et apres tu te fais rembourser!!!!

antoine 52 a écrit:En cas de reprise meme trop cher de materiel, de batiment, ou de cheptel je suppose que cette loi ne s applique pas?

Aujourd hui un repreneur a tt interet a payer un plus plus cher des biens amortissables.

c'est déjà le cas,mais ça ne suffit pas

fergie62 a écrit:

binono62 a écrit:

yaya a écrit:

c'est , comme tu le dit justement Pato , la fin du fermage puisque la confiance entre preneur et bailleur va disparaitre tres rapidement au rythme ou ces affaires apparaissent .

le fermage est  completement mort chez nous mais le syndicat majoritaire ne l as pas encore compris


le propriétaire loue a pomme de terre  puis prend juste le fermage a blé a n+1   puis loue a endive  puis fermage blé a n+3   puis loue a lin   puis fermage a n+5 et on recommence


quand je dis loue c est (fermage * 5 , 6,7 ou meme 8 )      

Attends que les proprios mettent leur nez dans les sous loc.....
Prend un proprio pour un con ça mène pas bien loin

attend je te parle pas de fermier mais de proprio

la fin du fermage viendra aussi par la aussi les propriétaires ne voudront plus louer ( engagement sur 2 générations et un fermage qui ne bouge pas )

Et suite a une liquidation judiciaire le repreneur a un recours si trop cher??? Lol

antoine 52 a écrit:Et suite a une liquidation judiciaire le repreneur a un recours si trop cher??? Lol

je ne sais pas , la LJ est une bulle , je crois que le gars est hors d' atteinte

il faudrait que qqun sur ce forum essaye et nous dise comment tout ça fonctionne.

Je suis pas sur que les tribunaux accepte tout...

newcr a écrit:

hebus47 a écrit:je connaissait pas cette histoire d indu , ca doit pas exister dans le sud ouest mais c est effarant
par contre ici ca arrive que les mecs prennent des fermages a 2 ou 3 fois le tarif et au bout d un an
colle le proprio au tribunal pour payer au tarif departemental resultat plus de terre a louer
ils prefere continuer ou tout faire faire par l entrepreneur

se mettre a dos le propriétaire , je suis pas certain que se soit une bonne idée pour le fermier

je suis d accord avec toi mais ici ca ce fait et y a moment j ai un voisin qui a fait ca y a 40 an
alors depuis plus de propriété en fermage dans un secteur de 10 km

Pour ce qui est de mettre le proprietaire à dos envers le fermier, il y a des personnes qui s'en chargent tres bien !!!!

binono62 a écrit:

fergie62 a écrit:

binono62 a écrit:

yaya a écrit:

c'est , comme tu le dit justement Pato , la fin du fermage puisque la confiance entre preneur et bailleur va disparaitre tres rapidement au rythme ou ces affaires apparaissent .

le fermage est  completement mort chez nous mais le syndicat majoritaire ne l as pas encore compris


le propriétaire loue a pomme de terre  puis prend juste le fermage a blé a n+1   puis loue a endive  puis fermage blé a n+3   puis loue a lin   puis fermage a n+5 et on recommence


quand je dis loue c est (fermage * 5 , 6,7 ou meme 8 )      

Attends que les proprios mettent leur nez dans les sous loc.....
Prend un proprio pour un con ça mène pas bien loin

attend je te parle pas de fermier mais de proprio

la fin du fermage viendra aussi par la aussi     les propriétaires ne voudront plus louer ( engagement sur 2 générations et un fermage qui ne bouge pas )

Après avoir posté j ai compris ta phrase mais l un comme l autre on voit où ça va mener ce bazard

avec les agri en difficulté et depot de bilan , les tribunaux vont aussi regarder de ce coté là .
en plus de devoir rendre avec interets , tu as droit a une amende .

La société centrale d'agriculture avait me semble t'il proposé un système qui permettait de considérer les biens hors foncier comme un fonds. Où cela en est il, je n'en sais rien, la proposition a-t-elle fini par déboucher sur une loi, je ne sais pas. Il me paraît assez raisonnable de penser que la solution pourrait se trouver là.

Chez nous il n'existent pas ces "pas de porte", la terre n'est pas assez riche !!! Mais il y a des malins qui font faire des révisions de prix du fermage après avoir la certitude qu'ils sont intouchables. Ces gens là sont des cons; j'ai eu l'occasion de le dire à un ami; "personne ne t'a demandé de payer aussi cher au départ, tu étais tout seul. Tu respectes ta promesse sinon c'est la porte ouverte à toutes les conneries"!
Le drame dans tout ça c'est qu'il existe cette possibilité de revenir dessus, et dans vos cas de "l'indu" c'est encore plus terrible. Est ce que les tribunaux sont vraiment au courant de la vie rurale ???????

ça viens de nieppe

première affaire là ...

Si c'est public, dis en plus ...

Preuve s'il en fallait qu'ACE évoque souvent les sujets avant les autres, je reviens d'une réunion publique à Arras sur le thème "sécuriser la transmission de son exploitation". Plus de 350 personnes dans la salle et il a fallu refuser des inscriptions. Je peux essayer de vous résumer la chose mais c'est compliqué:
Nous sommes tous assis sur une bombe à retardement, même en famille, avec nos pratiques de fumures/arrières fumures car il n'y a pas de limite dans le temps et dans les montants pour engager une procédure (même les héritiers).
Des pointures dans la salle (Thierry Nansot expert agricole, Maître Manteau avocat retraité de droit rural, etc... avec nombre de notaires, avocats bien sûr) arrivent globalement à la conclusion suivante: "le bail cessible hors cadre familial" devrait être davantage utilisé. Il permet d'officialiser la fumure/arrière fumure, il permet d'augmenter de 50% maxi le montant du fermage mais en contrepartie il évite les risques de reprise du propriétaire à la fin du bail et de procès du preneur pour réclamer la cession. Le fermier/preneur pourra même réclamer à son repreneur (non familial) une "indemnité de sortie" sans que le propriétaire s'y oppose.
Comme d'autres l'on évoqué ici, un fonds agricole pourra venir en complément sur l'exploitation pour justifier "l'indemnité" à verser en cas de cession. L'objectif étant de protéger le foncier des exploitants.
Un sujet compliqué, à l'origine plutôt du Nord mais qui se généralise.

Ton résumé fait bien le point sur la situation agricole sauf que tu oublies de dire que sphère judiciaire n attend que ça que les affaires sortent....... 
Je vous rassure ils travaillent pour eux pas pour nous.......

mon pere etait aussi à la reunion

comme tu l as dis , on est assis sur une bombe et vous verrez des familles exploser

sinon j ai signer mon premier bail cessible il y a 2 mois a la demande du propriétaire ( ex exploitant et hors famille )

faut le voir presque comme une assurance avec la cotisation qui est le loyer majoré (charges ) mais je suis presque chez moi ( arriere fumure inscrite , choix de mon successeur )

perso, j'ai pas trop bien compris l'intéret du fonds agricole. Quelqu'un pourrait m'expliquer? il nous a été dit que c'est mieux de faire les deux (bail cessible + fonds), j'ai l'impression qu'il y a aussi des raisons fiscales derrière tout cela mais après ...

En fait il s'agit de légaliser les pas de porte ?

qu'est-ce que vous appelez l'arrière-fumure?

Du vent

Ici toutes les reprises faites depuis 20 ans sont hors valeurs réelles. Les repreneurs attendent le maximum d'année avant de demander la répétition d'indus ca fait monter la facture....
en attendant tu te fais griller sur la reprise parce que t'as offert un prix normal...

Réveillez vous les gars ce n'est pas nouveau! Ces affaires là existent depuis déjà pas mal de temps, mais la fierté du cédant fait qu'il ne s'en vante pas, et de ce fait certains preneurs en sont déjà à la 2ème ou 3 ème reprise qui finit au tribunal... Les familles en souffrent quand c'est dans le cadre familial, j'en sais quelque-chose. Mon oncle a repris la ferme familiale en 1991-93 et a attendu 2011 pour mettre en route la procédure. C'est une belle machine pour engraisser les avocats ( soit disant réputés mais il fait leur souffler la moitié du boulot...) et autres experts.

perso en tant que proprietaire , pas de bail cessible . se retrouver avec un trou du cul qui fait n importe quoi  , pas question .
 lors de la transmission ,la solution pour ne pas se faire baiser c de faire la cession et en parallele de faire un acte commercial avec un avocat d affaire . 
si tu te fait assigner devant les tribunaux paritaires , tu l assigne devant le tribunal de commerce et tu lui rend la monnaie de la piece .

Ca c'est pas con...

Olivier62 a écrit:Réveillez vous les gars ce n'est pas nouveau! Ces affaires là existent depuis déjà pas mal de temps, mais la fierté du cédant fait qu'il ne s'en vante pas, et de ce fait certains preneurs en sont déjà à la 2ème ou 3 ème reprise qui finit au tribunal... Les familles en souffrent quand c'est dans le cadre familial, j'en sais quelque-chose. Mon oncle a repris la ferme familiale en 1991-93 et a attendu 2011 pour mettre en route la procédure. C'est une belle machine pour engraisser les avocats ( soit disant réputés mais il fait leur souffler la moitié du boulot...) et autres experts.

Oui ca fait des années, a coté de chez moi il y en a pas mal. Mais tout le monde se tais.

Il ne faut pas rever, il va y avoir de plus en plus de cédants qui vont aller au tribunal. Perso, je vais pas pleurer peur eux. Car c'est les mêmes gars qui envoie chier des jeunes ou des paysans qui proposent un prix logique et qui sont droit dans leur bottes. Quand on aime le pognon faut aimer le risque et en avoir les épaules.