La répétition de l' indu menace le statut du fermage

Rappel du premier message :

devant la floraison de demandes de répétition de l' indu , les propriétaires hésitent à remettre leurs terres à bail
explication : région Nord de France , depuis les années 1960 , les exploitations se cèdent bien au dessus de leur valeur réelle , c' est à dire que les biens matériels , parts sociales ne représentent pas la valeur de cession , les enchères flambent et on voit couramment des exploitations se céder de plus en plus cher , dernièrement , frontière belge , exploitation vaches laitières + porcs environ 25 000 € par hectare (nous sommes bien d' accord , il n' y a pas de foncier , c' est le droit au bail + les biens matériels et cheptel de la ferme qui sont inclus dans cette somme )
depuis peu on assiste à des demandes de révision devant les tribunaux , avec restitution du "trop payé" aux preneurs de la ferme (techniquement ça s' appelle "demande de restitution de l' indu" l' indu étant la partie immatérielle de la cession , en deux mots : les courants d' air
Sauf que cet indu est frappé du taux légal de loyer de l' argent majoré de 3 points  et qu' avec des affaires qui remontent à 30 voir 40 ans , on part de quelques milliers de francs et on arrive à des centaines de milliers d' €uros avec les intérêts cumulatifs
Ces actions ont pour effet de mettre les cédants sur la paille , mais aussi de terroriser les candidats à la retraite qui ne veulent plus courir ce risque et souvent continuent d' exploiter bien au delà de l' âge de la retraite
Si la pratique de cession de courants d' air est très discutable , il est également litigieux de faire flamber les enchères et d' emmener le cédant en révision parfois 40 ans voir 50 ans après
Quand je fais un marché , je respecte ma parole , si je suis le meilleur enchérisseur , je gagne et je paie (et je ne reviens pas sur ma parole )
Certains voient les choses autrement mais ça encombre les tribunaux , ça en ruine certains , mais surtout je constate que le statut du fermage va exploser du fait de ces retournements
à la profession et aux syndicats de prendre leurs responsabilités

je précise quand même qu'il y a des cessions à des tarifs "de famille" qui finissent aussi au tribunal, il n'y a pas que des tarifs abusifs car toute "reprise" est interdite, et avec les taux appliqués sur x années, ces sommes se transforment en dizaine ou en centaine de milliers d'euros. A réfléchir.
Bien sûr il s'agit de "légaliser" cette pratique du pas-de-porte qui n'existe pas encore partout et qui n'est pas terrible mais un conseiller agricole du CER m'a annoncé des prix de terre en Belgique (et Allemagne) à faire très très peur!

Les agriculteurs ne sont pas défendable, ils se tirent une balle dans le pied a faire des reprises qui n'ont aucune rentabilité economique

C'est le foncier qui a une valeur pas le droit au bail... suffit de faire respecter ca.

sibalo a écrit:

Olivier62 a écrit:Réveillez vous les gars ce n'est pas nouveau! Ces affaires là existent depuis déjà pas mal de temps, mais la fierté du cédant fait qu'il ne s'en vante pas, et de ce fait certains preneurs en sont déjà à la 2ème ou 3 ème reprise qui finit au tribunal... Les familles en souffrent quand c'est dans le cadre familial, j'en sais quelque-chose. Mon oncle a repris la ferme familiale en 1991-93 et a attendu 2011 pour mettre en route la procédure. C'est une belle machine pour engraisser les avocats ( soit disant réputés mais il fait leur souffler la moitié du boulot...) et autres experts.

Oui ca fait des années, a coté de chez moi il y en a pas mal. Mais tout le monde se tais.

Il ne faut pas rever, il va y avoir de plus en plus de cédants qui vont aller au tribunal. Perso, je vais pas pleurer peur eux. Car c'est les mêmes gars qui envoie chier des jeunes ou des paysans qui proposent un prix logique et qui sont droit dans leur bottes. Quand on aime le pognon faut aimer le risque et en avoir les épaules.

+10000000

farmer6060 a écrit:C'est le foncier qui a une valeur pas le droit au bail... suffit de faire respecter ca.

Le droit au bail, dans les commerces (bistrots, magasin de chaussures...) ça vaut de l'argent, parfois beaucoup, si le loyer à donner au proprio des murs est sous évalué par rapport au potentiel commercial de l'emplacement (= rue devenue trés passagére/commerçante).

Quand je vois que dans le Sud, autour de mois, un loyer de champs, c'est 160-210 €/ha pour faire 7T de ble ou 3,2 T de colza, ou 2 T de tournesol, sur des ACS, vos fermages à 280 € /ha pour 10T de blé ou lin ou pdt ou betteraves, franchement, il y a un probléme.

La vraie issue à cette situation, c'est de libérer le montant des fermages, tout en conservant une durée longue, pour sécuriser les eventuels investissements de l'exploitant.
Si l'exploitant sortant réclame une grosse "prime"=bonus, pour libérer sa place de locataire, c'est bien la preuve flagrante que la place est bonne, très bonne, trop bonne...

Le problème c'est que la prime est en partie en liquide

le problème est très compliqué, nous avons une pression foncière très importante (presque tout les exploitants aimeraient s'agrandir), des surfaces agricoles importantes qui partent pour du bâti, du canal, etc... et des sous-locations (patate, lin, endives, ...) qui ont de quoi faire tourner la tête à beaucoup (sans compter la pression foncière des voisins européens).
un intervenant de la réunion a déclaré que plus le secteur agricole serait en crise et plus la pression sur le foncier et les procès pour indus seraient nombreux. On voit de plus en plus la déconnection entre les rentabilités agricoles et les prix pratiqués.

wild a écrit:Le problème c'est que la prime est en partie en liquide

une prime en liquide peut elle aussi faire l'objet d'une procédure au tribunal, je connais un cas vieux de plus de 20 ans où le cédant avait pourtant touché en liquide son chapeau et qui fait dans son froc en attendant la décision du tribunal (la preuve du retrait en liquide a été apporté par son repreneur). Pour info, ce sont deux crapules l'un comme l'autre

fernand a écrit:

wild a écrit:Le problème c'est que la prime est en partie en liquide

une prime en liquide peut elle aussi faire l'objet d'une procédure au tribunal, je connais un cas vieux de plus de 20 ans où le cédant avait pourtant touché en liquide son chapeau et qui fait dans son froc en attendant la décision du tribunal (la preuve du retrait en liquide a été apporté par son repreneur). Pour info, ce sont deux crapules l'un comme l'autre  

Et bien, qu'ils s'entretuent, et que ça se sache.

wild a écrit:Le problème c'est que la prime est en partie en liquide

Le liquide c'est pas un problème pour attaquer. Ni pour balancer aux impôts.

Je remarque dans mon coin qu'il y a plus simple et pas de souci. Certains (haut placé fédé en plus) attendent sagement qu'une exploite commence à battre de l'aile pour aller voir l'agri et lui proposer le rachat complet des dettes contre sa ferme et l'embauche comme salarié.
C'est dommage de voir ça meme si pour l'agri c'est bien car plus de dettes. C'est souvent des belles unités économique qui pourraient installer des jeunes (quand ces hauts placés pleurent en publique qu'il n'y a pas d'installation)

réussir sa vie ce n'est pas seulement s'agrandir!

Oui, c'est surtout grandir

Tout a fait.... J'aimerais pas avoir un emprunt de 1 millions d'euros pour une reprise cette année. De toute manière dans mon système grandes cultures et PDT c'est un UTH pour 100ha. Apres pour le matos on a intérêt a se regrouper a plusieurs voir même pour les achats et ventes.

On a un gros malin dans le coin, il saute sur toutes les fermes a reprendre. Bon souvent les cédants se font plumer mais ils le savaient avant de signer, ils sont devenus aveugle avec la somme proposé
Toujours est-il que ce type a beaucoup de chance de vendre régulièrement du terrain a bâtir... Car il doit en bouffer de l'argent sur sa ferme. Il a toujours des problèmes avec ses pommes de terre. Cette année il a même perdu 50ha de PDT a cause du mildiou. Oui a trop vouloir en faire, il y a un moment on fait tout mal

snif a écrit:Oui, c'est surtout grandir

Parfait comme phrase

Quelques cas ressurgissent en ce moment dans le secteur.
Grillé pour2 générations

le belge a écrit:Quelques cas ressurgissent en ce moment dans le secteur.
Grillé pour2 générations

j' espère même que ce sera plus , moi je pars du principe que c' est comme au bistrot , tu commandes , tu paies et tu viens pas discuter le prix une fois que tu as avalé ta bière en disant qu' il y avait une mouche dedans
Les gars qui arrivent au TPBR en répétition de l' indu pour moi ça devrait être classement vertical boite à papier , souvent c' est pour du matos surestimé pour pouvoir amortir du vent , alors deux fois plus de raisons de remettre aux 22 mètres

le belge a écrit:Quelques cas ressurgissent en ce moment dans le secteur.
Grillé pour2 générations

PatogaZ a écrit:

le belge a écrit:Quelques cas ressurgissent en ce moment dans le secteur.
Grillé pour2 générations

j' espère même que ce sera plus , moi je pars du principe que c' est comme au bistrot , tu commandes , tu paies et tu viens pas discuter le prix une fois que tu as avalé ta bière en disant qu' il y avait une mouche dedans
Les gars qui arrivent au TPBR en répétition de l' indu pour moi ça devrait être classement vertical boite à papier , souvent c' est pour du matos surestimé pour pouvoir amortir du vent , alors deux fois plus de raisons de remettre aux 22 mètres

un enfant n'est pas non plus responsables des agissements de ses parents, il n'a pas à supporter les actes de ceux-ci.

Et c'est encore pire en famille...

Ça veux dire quoi ? Tu fais grimper les prix et après tu peux revenir réclamer sous prétexte que c’était ton père et pas toi? Intenable comme position. Tu payes ou tu revends , c’est inadmissible de demander au cédant ( ou à ses enfants) de rembourser .

C'est ça.  Tu reprends plus cher que le barème légal et hop remboursement plus tard...

Olivier62 a écrit:C'est ça.  Tu reprends plus cher que le barème légal et hop remboursement plus tard...

il faut préciser que c' est sur de la reprise de bail et non de la vente

petit détail si c' est sur un bien cédé dont tu n' es pas le propriétaire , c' est prescrit au bout de 5 ans , si c' est une cession de terre dont tu es propriétaire , même la prescription trentenaire ne s' applique pas

et désolé pour les enfants mais c' est comme ça , quand on cède du vent pour des dizaines de milliers d' € , ben faut assumer c' est la loi et ce n' est pas moi qui l' ai faite

je précise aussi que sur les sommes indument payées , il y a un intérêt cumulatif qui fait qu' en partant d' un indu de qq milliers d' € / ha on arrive à des sommes folles au bout de 10 ans

C'est exactement la même chose dans le cas de location par des individus peu scrupuleux qui surenchérissent bien au delà du barème légal et qui au cours de la 3 ème année de location engagent une  procédure en révision du montant du fermage , en s'appuyant cette fois sur le barème dont ils se contrefichaient 2 1/2 ans plus tôt .  

farmer6060 a écrit:Ça veux dire quoi ? Tu fais grimper les prix et après tu peux revenir réclamer sous prétexte que c’était ton père et pas toi? Intenable comme position. Tu payes ou tu revends , c’est inadmissible de demander au cédant ( ou à ses enfants) de rembourser .

je suis tout à fait d'accord avec toi!
ma réflexion était par rapport aux générations: c'est pas parce que le père était une grosse saloperie que le fils va forcément être pareil et doit être rayé de la carte.

Pourtant ça se passe comme ça!

le belge a écrit:Quelques cas ressurgissent en ce moment dans le secteur.
Grillé pour2 générations

"il se dit" que ce n'est plus possible depuis 2-3ans
j'ai beau chercher et pour moi la loi est la même depuis 2015...

PatogaZ a écrit:

le belge a écrit:Quelques cas ressurgissent en ce moment dans le secteur.
Grillé pour2 générations

j' espère même que ce sera plus , moi je pars du principe que c' est comme au bistrot , tu commandes , tu paies et tu viens pas discuter le prix une fois que tu as avalé ta bière en disant qu' il y avait une mouche dedans
Les gars qui arrivent au TPBR en répétition de l' indu pour moi ça devrait être classement vertical boite à papier , souvent c' est pour du matos surestimé pour pouvoir amortir du vent , alors deux fois plus de raisons de remettre aux 22 mètres

2 générations!!! tu rêves! Certains l'ont fait et reprennent toujours des fermes 5/10 ans après... l'argent rend aveugle.

et la fierté malaisante qui règne dans le monde agricole fait que le baisé ne se vante pas de son échec, et le baiseur ne se vante pas d'être un sans parole.
ce qui n'est pas normal, c'est qu'un bail ne puisse pas être cassé en cas de révision du prix... ça en calmerait un certain nombre!

snif a écrit:Oui, c'est surtout grandir

on va en reparler d' ici peu quand il va falloir retravailler comme grand papa , sans pesticides , sans fertilisants , les grands (trop grands) vont retrouver le plaisir du désherbage mécanique

PatogaZ a écrit:

snif a écrit:Oui, c'est surtout grandir

on va en reparler d' ici peu quand il va falloir retravailler comme grand papa , sans pesticides , sans fertilisants , les grands (trop grands)  vont retrouver le plaisir du désherbage mécanique

On commence à le voir chez nous....
De gros patatiers qui n'ont plus trop le temps... Toutes les parcelles de merde ne sont plus entretenu comme il faut !

les yeux plus gros que le ventre

François02 a écrit:les yeux plus gros que le ventre

plus grand plus fort plus vite (et puis on oublie de payer les prêts familiaux pour investir dans le matos et si possible s' aggrandir)
il y a des familles où les rencontres familiales (si il y en a encore ) l' ambiance c' est pire qu' au stade de France à une rencontre entre l' OM et le PSG

Que l'on puisse remettre en cause une transaction pouvant dater de 40 ans, qui a fait l'objet de documents officiels, signés par le deux parties, ça semble invraisemblable!
Sur quelles données se base t'on pour juger que cette opération ait été illégale, injuste ou autre qualification.
Car même si la transaction a été avantageuse pour la partie "cédante", le preneur l'a fait en toute connaissance de cause, ne serait ce que pour surenchérir sur un autre intéressé.
Et pourquoi seule une des parties  pourrait avoir recours à cette ignominie. Le cédant peut lui aussi dire "ah mais je me suis fait baiser il y a x années, je vais réclamer un "du" pour redresser cette injustice"!!!
quelle a bien pu être la motivation des législateurs pour légiférer de la sorte??

des cedants qui se sont fait baiser t'en connait?
tout au plus 2-3 % d'honnetes,le reste des bandits

faut reconnaitre que des le depart le rapport de force entre cedant et repreneur est fortement en faveur du cedant,avec souvent une dizaine de candidats  a la reprise

et celui qui ne veut pas s'aligner face a la concurrence,ben il regarde,et a force de pouvoir se developper,il creve

la realite,c'est que le marche du foncier aurai etre encore plus encadre au niveau des prix,on aurai jamais du autoriser des ventes au dessus de la valeur economique
et encore moins fermer les yeux a ces pas de portes qui se sont generalises dans certaines regions
ca devrai etre tribunal d'office pour le cedant


le resultat c'est que le metier de paysan est devenu un metier de rentier ou ne peuvent vivre du metier que des grandes familles de barons avec gros capitaux et proprietes pour absorber le coup de ces reprises

daniel89 a écrit:Que l'on puisse remettre en cause une transaction pouvant dater de 40 ans, qui a fait l'objet de documents officiels, signés par le deux parties, ça semble invraisemblable!
Sur quelles données se base t'on pour juger que cette opération ait été illégale, injuste ou autre qualification.
Car même si la transaction a été avantageuse pour la partie "cédante", le preneur l'a fait en toute connaissance de cause, ne serait ce que pour surenchérir sur un autre intéressé.
Et pourquoi seule une des parties  pourrait avoir recours à cette ignominie. Le cédant peut lui aussi dire "ah mais je me suis fait baiser il y a x années, je vais réclamer un "du" pour redresser cette injustice"!!!
quelle a bien pu être la motivation des législateurs pour légiférer de la sorte??

article L411-74 du code rural
bonne lecture...
je ne cherche plus à comprendre la logique du législateur malheureusement... mais bon c'est une loi comme une autre, le plus grave est qu'elle est ignorée...

daniel89 a écrit:Que l'on puisse remettre en cause une transaction pouvant dater de 40 ans, qui a fait l'objet de documents officiels, signés par le deux parties, ça semble invraisemblable!
Sur quelles données se base t'on pour juger que cette opération ait été illégale, injuste ou autre qualification.
Car même si la transaction a été avantageuse pour la partie "cédante", le preneur l'a fait en toute connaissance de cause, ne serait ce que pour surenchérir sur un autre intéressé.
Et pourquoi seule une des parties  pourrait avoir recours à cette ignominie. Le cédant peut lui aussi dire "ah mais je me suis fait baiser il y a x années, je vais réclamer un "du" pour redresser cette injustice"!!!
quelle a bien pu être la motivation des législateurs pour légiférer de la sorte??

ça Daniel c comme ceux qui arrivent au tpbr en se plaignant que le fermage est trop élevé
et la législation leur donne raison

le belge a écrit:Quelques cas ressurgissent en ce moment dans le secteur.
Grillé pour2 générations

Ah ça c'est bien, ça me filera du boulot...

Et dire que l’article L 411-74 du code rural propose l'agneau qui a été contraint de verser un pas de porte...
Dans ma mission, il faut calculer la vraie valeur de reprise et déterminer le trop perçu...

Mais si j'étais le juge, je dirais à celui qui demande le remboursement : Tu te rappelles il y a 3 ans pour avoir la ferme à tout prix, tu mettais sur-enchère sur sur-enchère... et aujourd'hui tu veux être remboursé... maintenant, c'est circuler il n'y a rien à voir et tu passes par l'article 700 du code de procédure civile à payer des dommages et intérêts à ton cédant que tu as mis en cause...

PatogaZ a écrit:

snif a écrit:Oui, c'est surtout grandir

on va en reparler d' ici peu quand il va falloir retravailler comme grand papa , sans pesticides , sans fertilisants , les grands (trop grands)  vont retrouver le plaisir du désherbage mécanique

Mais non Pato, grandir en pensées, en maturité, en bonté, en réflexion…et 
Rien à voir avec la surface.

snif a écrit:

PatogaZ a écrit:

snif a écrit:Oui, c'est surtout grandir

on va en reparler d' ici peu quand il va falloir retravailler comme grand papa , sans pesticides , sans fertilisants , les grands (trop grands)  vont retrouver le plaisir du désherbage mécanique

Mais non Pato, grandir en pensées, en maturité, en bonté, en réflexion…et 
Rien à voir avec la surface.

Vaste programme. Je me demande si il ne srait pas plus facile d'agrandir les champs!!