valeur économique

Rappel du premier message :

Bonjour
Comment calculer la valeur économique d'une exploitation et vers qui se tourner.
Merci

c'est fait pour partout
et c'est pas le genre de trucs qui se raconte dans la campagne (je n'ai pas dit que c'était tabou)

je connait des cas de bails de 25 ans
des ventes d'usufruit du temps ou c'etait pas taxe
mais le bail cessible aucun dans le secteur

il est où l’intérêt du bail cessible pour un propriétaire? 
parce que à un moment c'est bien lui qui décide.

thierry01052 a écrit:il est où l’intérêt du bail cessible pour un propriétaire? 
parce que à un moment c'est bien lui qui décide.

Le fermage du bail cessible est bien plus élevé que celui d'un bail classique ,mais c'est le fermier qui décide à qui le bail sera transmis quand il prendra sa retraite .
Le propriétaire perd totalement la main sur son bien .

chipolata a écrit:faire un bac+5 pour finir cul terreux?

C est certain que pour maintenir son hégémonie, 
c'est plus simple de faire lire la pravda à des bacs -5

iris a écrit:

thierry01052 a écrit:il est où l’intérêt du bail cessible pour un propriétaire? 
parce que à un moment c'est bien lui qui décide.

Le fermage du bail cessible est bien plus élevé que celui d'un bail classique ,mais c'est le fermier qui décide à qui le bail sera transmis quand il prendra sa retraite .
Le propriétaire perd totalement la main sur son bien .

Merci 

forbo17 a écrit:

leponge a écrit:

bidou02 a écrit:Si vous reprenez un commerce, c'est la rentabilité du truc qui détermine en grande partie sa valeur... ca ne me choque pas de faire pareil pour une ferme !

ça c'est valable quand tu es obligé de mettre ton truc en annonce pour le vendre, quand la demande est superieur a l'offre comme en cereales ça se passe autrement

Rien n'empêche de mettre une annonce

Bidou02 ,pour les commerces et pire pour les reprises de retis ,salon de coiffure et autre prestataire de service ,se baser sur la rentabilité ,le CA est pas du tout fiable ,puisque le repreneur cuisinera ,coupera.....peut etre moins bien que le predessesseur et perdra une grosse partie du CA ,tout comme lors de la reprise d'une ferme ou le successeur travaillera differement et ne fera pas le meme CA et surtout revenu

iris a écrit:

thierry01052 a écrit:il est où l’intérêt du bail cessible pour un propriétaire? 
parce que à un moment c'est bien lui qui décide.

Le fermage du bail cessible est bien plus élevé que celui d'un bail classique ,mais c'est le fermier qui décide à qui le bail sera transmis quand il prendra sa retraite .
Le propriétaire perd totalement la main sur son bien .

je ne savais pas que le fermage était plus élevé  
je pensas que c'était juste qu'on donnait une valeur au vent; et que ce vent pouvait alors être revendu

François02 a écrit:

iris a écrit:

thierry01052 a écrit:il est où l’intérêt du bail cessible pour un propriétaire? 
parce que à un moment c'est bien lui qui décide.

Le fermage du bail cessible est bien plus élevé que celui d'un bail classique ,mais c'est le fermier qui décide à qui le bail sera transmis quand il prendra sa retraite .
Le propriétaire perd totalement la main sur son bien .

je ne savais pas que le fermage était plus élevé  
je pensas que c'était juste qu'on donnait une valeur au vent; et que ce vent pouvait alors être revendu

Il faut bien que le propriétaire y trouve son compte.
Dans le coin il y a eu une ferme à céder avec un bail cessible,le loyer était 1,5 fois un loyer normal.

en tant que proprio, au regard de ce que tu perds avec ce genre de bail, je trouverais ça à peine suffisant!

imaginons je signe un bail cessible aujourd'hui, je dois déjà savoir à qui je vais céder dans 30ans?

François02 a écrit:imaginons je signe un bail cessible aujourd'hui, je dois déjà savoir à qui je vais céder dans 30ans?

Non ,mais tu perds la liberté de choisir ton fermier ...

ok, donc c'est le cédant qui choisira
et pour l'autorisation d'exploiter? vu que le proprio doit donner son accord?

François02 a écrit:ok, donc c'est le cédant qui choisira
et pour l'autorisation d'exploiter? vu que le proprio doit donner son accord?

L'accord n'est pas nécessaire, c'est son avis qui est demandé... même si il n'est pas d'accord, l'autorisation d'exploiter est valide.

autre avantage, le proprio ne peut pas se faire attaquer au tribunaux si il vend ses terre trop chères

gaston02 a écrit:

François02 a écrit:ok, donc c'est le cédant qui choisira
et pour l'autorisation d'exploiter? vu que le proprio doit donner son accord?

L'accord n'est pas nécessaire, c'est son avis qui est demandé... même si il n'est pas d'accord, l'autorisation d'exploiter est valide.

oui c'est vrai

chipolata a écrit:autre avantage, le proprio ne peut pas se faire attaquer au tribunaux si il vend ses terre trop chères

il parait que même sans ça, les attaques ne peuvent plus se faire depuis 2ans ("la loi aurait changé")
j'ai envie de dire LOL mais je ne suis pas assez calé sur le sujet

François02 a écrit:

gaston02 a écrit:

François02 a écrit:ok, donc c'est le cédant qui choisira
et pour l'autorisation d'exploiter? vu que le proprio doit donner son accord?

L'accord n'est pas nécessaire, c'est son avis qui est demandé... même si il n'est pas d'accord, l'autorisation d'exploiter est valide.

oui c'est vrai

L'autorisation d"exploiter peut être  accordée ,mais si le propriétaire n'a pas donné son accord ,la situation est bloquée .

iris a écrit:

François02 a écrit:

gaston02 a écrit:

François02 a écrit:ok, donc c'est le cédant qui choisira
et pour l'autorisation d'exploiter? vu que le proprio doit donner son accord?

L'accord n'est pas nécessaire, c'est son avis qui est demandé... même si il n'est pas d'accord, l'autorisation d'exploiter est valide.

oui c'est vrai

L'autorisation d"exploiter peut être  accordée ,mais si le propriétaire n'a pas donné son accord ,la situation est bloquée .

exact , si le propriétaire ne signe pas , ça bloque tout (la retraite du cédant , les aides du jeune qui s' installe , et puis les locations du proprio

chipolata a écrit:autre avantage, le proprio ne peut pas se faire attaquer au tribunaux si il vend ses terre trop chères

c'est quoi cette histoire? j'ai jamais vu ça
pour de la location oui, c'est un sport courant chez certains, que de louer très cher et ensuite de mettre le proprio au tribunal.

thierry01052 a écrit:

chipolata a écrit:autre avantage, le proprio ne peut pas se faire attaquer au tribunaux si il vend ses terre trop chères

c'est quoi cette histoire? j'ai jamais vu ça
pour de la location oui, c'est un sport courant chez certains, que de louer très cher et ensuite de mettre le proprio au tribunal.

oui , ça devient courant de mettre plus que le voisin pour avoir le bail et puis après on met ça au paritaire , ça s' appelle l' article L 411-74 sur la répétition de l' indu (différence entre la valeur expert et le pris réellement payé )

thierry01052 a écrit:

chipolata a écrit:autre avantage, le proprio ne peut pas se faire attaquer au tribunaux si il vend ses terre trop chères

c'est quoi cette histoire? j'ai jamais vu ça
pour de la location oui, c'est un sport courant chez certains, que de louer très cher et ensuite de mettre le proprio au tribunal.

nn je ne parle pas de reprise.
si le locataire estime que son proprio veut vendre ses terre trop cheres, certain les attaques en justice pour une revision de prix


le mec peut attaquer son cedant car il a repris trop chère 
et apres il peut attaque son proprio parce que il veut vendre ses terre trop chere

les lois sont vraiment mal faite en france...

ah? et ils gagnent?

thierry01052 a écrit:ah? et ils gagnent?

https://www.eleveur-laitier.fr/vos-droits/le-fermier-peut-demander-une-revision-du-prix-lors-de-la-vente-1,1,2696103754.html
"En tant que fermier, vous avez des moyens d’action concernant la vente des terres car dans le cadre du statut du fermage, vous avez un droit de préemption. Autrement dit, vous êtes prioritaire sur la vente. Par ailleurs, le Code rural vous permet de demander une révision du prix s’il vous paraît exagéré."

oui, mais tu dois demander avant la vente! en aucun cas tu peux revenir sur une vente signée.

Je trouve que ce serait une bonne idée qu'on fasse une réunion technique comme on en a déjà fait les années précédentes ,mais sur ce thème juridique et avec l'expertise de Chaource .

Qui est partant ,quand et où ?

Maryse, chaque cas est particulier , sujet trop complexe et trop vaste pour le prendre ds sa globalité, celui qui a des,  soucis  se tournera vers un juriste ou fiscaliste .

Par contre se retrouver , une journée , suis partant

le belge a écrit:Maryse, chaque cas est particulier , sujet trop complexe et trop vaste pour le prendre ds sa globalité, celui qui a des,  soucis  se tournera vers un juriste ou fiscaliste .

Par contre se retrouver , une journée , suis partant

Bon ,je savais qu'on peut compter sur toi ...

chipolata a écrit:

Chaource a écrit:


Tu as des gens, qui ne veulent pas effondrer le repreneur et être équitable... Ou qui ne veulent pas se faire attaquer 5 ans après par rapport à l'Article L411-74 du code rural, et devoir rendre le trop perçu.

maintenant ce n'est que des baux cessible donc ca sert a rien 

Comment est fiscalisé le droit d'entrée? Pour le propriétaire et pour le fermier?

iris a écrit:Je trouve que ce serait une bonne idée qu'on fasse une réunion technique comme on en a déjà fait les années précédentes ,mais sur ce thème juridique et avec l'expertise de Chaource .

Qui est partant ,quand et où ?

selon où la vie m'aura amené d'ici là je suis partant!!!

le belge a écrit:

Par contre se retrouver , une journée , suis partant

fallait retrouver la fameuse clé a griffe de GL tomber au fond de son puits

chipolata a écrit:

thierry01052 a écrit:

chipolata a écrit:autre avantage, le proprio ne peut pas se faire attaquer au tribunaux si il vend ses terre trop chères

c'est quoi cette histoire? j'ai jamais vu ça
pour de la location oui, c'est un sport courant chez certains, que de louer très cher et ensuite de mettre le proprio au tribunal.

nn je ne parle pas de reprise.
si le locataire estime que son proprio veut vendre ses terre trop cheres, certain les attaques en justice pour une revision de prix


le mec peut attaquer son cedant car il a repris trop chère 
et apres il peut attaque son proprio parce que il veut vendre ses terre trop chere

les lois sont vraiment mal faite en france...

pourquoi?
ces lois protegent le fermier,il faut a tout prix les conserver
deja qu'on est peu de force face a certains cedants malhonnetes
sans ca ca serai vite l'escalade,et a la cle la fin des fermes familliales,seuls les gros groupes,investisseurs accederaient au foncier

comme dans les autres pays... (je ne dis pas que c'est bien)
qq ha que mon grand-père exploitait en belgique ce sont vendus il y a qq années. terre de limon profond, plat, potentiel élevé, le long de deux petites routes où ça sera bien construit un jour... 7ha pour 500 000€ (il n'y a pas de zéro en trop)
pas de cumul, pas de safer... au plus offrant

Faut mieux avoir ses terres en propriété que des fendts dans la cours ....

case ih 81 a écrit:

chipolata a écrit:

thierry01052 a écrit:

chipolata a écrit:autre avantage, le proprio ne peut pas se faire attaquer au tribunaux si il vend ses terre trop chères

c'est quoi cette histoire? j'ai jamais vu ça
pour de la location oui, c'est un sport courant chez certains, que de louer très cher et ensuite de mettre le proprio au tribunal.

nn je ne parle pas de reprise.
si le locataire estime que son proprio veut vendre ses terre trop cheres, certain les attaques en justice pour une revision de prix


le mec peut attaquer son cedant car il a repris trop chère 
et apres il peut attaque son proprio parce que il veut vendre ses terre trop chere

les lois sont vraiment mal faite en france...

pourquoi?
ces lois protegent le fermier,il faut a tout prix les conserver
deja qu'on est peu de force face a certains cedants malhonnetes
sans ca ca serai vite l'escalade,et a la cle la fin des fermes familliales,seuls les gros groupes,investisseurs accederaient au foncier

Certains cédants malhonnêtes comme si tous les fermiers étaient des saints 

chez moi, si je cède mon exploitation 7,10 fois l ebe, c est plus que le prix du foncier.
céder son exploitation, au plus offrant, au plus sympa?

plus que le prix du foncier, je voulais dire.

Biketman du 47 a écrit:

case ih 81 a écrit:

chipolata a écrit:

thierry01052 a écrit:

chipolata a écrit:autre avantage, le proprio ne peut pas se faire attaquer au tribunaux si il vend ses terre trop chères

c'est quoi cette histoire? j'ai jamais vu ça
pour de la location oui, c'est un sport courant chez certains, que de louer très cher et ensuite de mettre le proprio au tribunal.

nn je ne parle pas de reprise.
si le locataire estime que son proprio veut vendre ses terre trop cheres, certain les attaques en justice pour une revision de prix


le mec peut attaquer son cedant car il a repris trop chère 
et apres il peut attaque son proprio parce que il veut vendre ses terre trop chere

les lois sont vraiment mal faite en france...

pourquoi?
ces lois protegent le fermier,il faut a tout prix les conserver
deja qu'on est peu de force face a certains cedants malhonnetes
sans ca ca serai vite l'escalade,et a la cle la fin des fermes familliales,seuls les gros groupes,investisseurs accederaient au foncier

Certains cédants malhonnêtes comme si tous les fermiers étaient des saints 

+1,on en reparle dans 25 ans 

iris a écrit:Je trouve que ce serait une bonne idée qu'on fasse une réunion technique comme on en a déjà fait les années précédentes ,mais sur ce thème juridique et avec l'expertise de Chaource .

Qui est partant ,quand et où ?

Même si mes deux passions sont le "Droit Rural" et les "Sociétés Agricoles", je ne prétend pas tout savoir à devenir MAITRE DE CONFERENCE...
Il est fréquent, que je me renseigne ou renvoie vers un spécialiste ! (Mais sans me vanter, quand je voie le niveau de certains ingénieurs conseils de CER qui arrivent avec la petite chemise et chaussures vernies, mais qui ne sont pas bons ! Moi je préfère arriver en paysan et être efficace...)

Je suis appelé pour l'évaluation d'une ferme pour cession : Il s'agit d'une ferme laitière de taille moyenne (600/700 000 L - 140 ha en région principalement herbagère), mais tout de suite ça fait des sous entre le cheptel et bâtiment (Même si plein de matériel en CUMA). L'agriculteur est aux plus values vu le prix du lait...
L'idéal était d'utiliser l'article 238 quindecies du Code général des impôts, pour départ à la retraite, et de vendre des parts sociales. (Il ne marche pas sur les bâtiments agricoles), mais c'est un GAEC qui reprend pour installer le fils, du coup il faut vendre les actifs et dissous l'EARL... Vu que tout est amorti, on se chope plus de 350 000E de plus-values (Valeur des bâtiments-mises aux normes réévalués)... ça fait mal.
J'ai du me rapprocher d'un Avocat-Fiscaliste pour trouver des solutions, pour limiter l'impact fiscal des plus-values.

Pour l'idée de la rencontre, je suis oK,mais j'ai plus à apprendre qu'à dispenser.

baloud a écrit:chez moi, si je cède mon exploitation 7,10 fois l ebe, c est plus que le prix du foncier.
céder son exploitation, au plus offrant, au plus sympa?

Au plus offrant !
Dans ce genre d'affaires il n'y a pas de place pour les sentiments.
Quand j'ai changé de ferme,j'ai voulu faire plaisir à 2 voisins dont un avec qui j'étais très ami.
Ça n'a pas empêché qu'une fois signé,bah plus de voisin,plus d'ami

nonord a écrit:

Biketman du 47 a écrit:

case ih 81 a écrit:

chipolata a écrit:

thierry01052 a écrit:

chipolata a écrit:autre avantage, le proprio ne peut pas se faire attaquer au tribunaux si il vend ses terre trop chères

c'est quoi cette histoire? j'ai jamais vu ça
pour de la location oui, c'est un sport courant chez certains, que de louer très cher et ensuite de mettre le proprio au tribunal.

nn je ne parle pas de reprise.
si le locataire estime que son proprio veut vendre ses terre trop cheres, certain les attaques en justice pour une revision de prix


le mec peut attaquer son cedant car il a repris trop chère 
et apres il peut attaque son proprio parce que il veut vendre ses terre trop chere

les lois sont vraiment mal faite en france...

pourquoi?
ces lois protegent le fermier,il faut a tout prix les conserver
deja qu'on est peu de force face a certains cedants malhonnetes
sans ca ca serai vite l'escalade,et a la cle la fin des fermes familliales,seuls les gros groupes,investisseurs accederaient au foncier

Certains cédants malhonnêtes comme si tous les fermiers étaient des saints 

+1,on en reparle dans 25 ans 

Le tribunal paritaire des baux de mon coin est débordé

Quand des cédants m'appellent pour me demander de bien évaluer leurs fermes ou pour me demander de justifier une valeur demandée par le cédant : Je refuse de prendre la mission, et les invite à mettre leurs fermes sur le bon coin, ou contacter une agence de transaction foncières.

Article L411-74 du Code Rural : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029593559

L'intermédiaire peut être l'Expert, le Conseiller de Gestion clientéliste, ou le marchand de bien, qui cautionné le montant de la cession...

Il commence à y avoir des "intermédiaires" qui se font rattraper par les tribunaux.

certains "marchands de bien", ou "entremetteurs", ou appelez ça comme vous voulez (je vais modérer mes propos, on est sur le net) certifient qu'une cession "de chez nous" (à des prix élevés, où tu achètes du vent) n'est pas attaquable au paritaire... c'est une légende!
pourtant en mettant 2 ou 3 mots clé sur gogol on trouve des choses...
mais bon, quand on te propose 4 fois la "vraie" valeur de ta cession, tu ne crois que ce qui t’intéresse... et après tu viens chouiner

François02 a écrit:certains "marchands de bien", ou "entremetteurs", ou appelez ça comme vous voulez (je vais modérer mes propos, on est sur le net) certifient qu'une cession "de chez nous" (à des prix élevés, où tu achètes du vent) n'est pas attaquable au paritaire... c'est une légende!
pourtant en mettant 2 ou 3 mots clé sur gogol on trouve des choses...
mais bon, quand on te propose 4 fois la "vraie" valeur de ta cession, tu ne crois que ce qui t’intéresse... et après tu viens chouiner

Si on m'appelle pour évaluer la cession : Je reste chez moi.

Certes j'ai des confrères qui viennent parfois pour tout autre-chose et proposent à un agriculteur proche de la retraite, moyennant quelques % du prix de la cession à la charge du repreneur, de trouver un repreneur pour le cédant, et un beau chèque à l'arrivée...

Moi, ça je ne sais pas faire ! C'est peut être la raison pour laquelle je végète à rouler en 207 pourrie, et pas en beau 4x4 ou belle berline?

nl80 a écrit:

baloud a écrit:chez moi, si je cède mon exploitation 7,10 fois l ebe, c est plus que le prix du foncier.
céder son exploitation, au plus offrant, au plus sympa?

Au plus offrant !
Dans ce genre d'affaires il n'y a pas de place pour les sentiments.
Quand j'ai changé de ferme,j'ai voulu faire plaisir à 2 voisins dont un avec qui j'étais très ami.
Ça n'a pas empêché qu'une fois signé,bah plus de voisin,plus d'ami

Gardez moi de mes amis mes ennemis je m'en charge on a souvent besoin que d'une main pour compter les vrais amis 

Surtout en étant agriculteur, tu est le copain qui vient avec son tracteur quand il y a besoin, tu est le copain qui va te filer une haie de bois comme ça, tu est le copain qui va aller aider le copain du copain, tu est un bon copain qui donne le droit de chasse et si tu te paye un engin de terrasement la tu vas trouver pleins pleins de copains et si en plus tu as travaillé dans le bâtiment la c'est le top, copain d'accord mais faudrait pas non plus toujours que ce soit le même qui en prenne un coup dans le....