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    Message par B1 bis Dim 11 Avr 2021, 09:31

    de plus en plus conseillé ?
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    Message par 140 90 77 Dim 11 Avr 2021, 11:19

    bonjour

    avantages:loyer plus élevé possible
                    non remise en cause du montant de la cession
    inconvénient : pas le choix du preneur lors de la transmission
                         du bail

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    Message par moulinos Dim 11 Avr 2021, 11:23

    voir répercution en cas de vente !
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    Message par B1 bis Dim 11 Avr 2021, 11:26

    durée 25 ans et terres récupérablent en fin de bail .
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    Message par sibalo Dim 11 Avr 2021, 11:29

    Il y a aussi le 18ans cessible.
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    Message par 140 90 77 Dim 11 Avr 2021, 11:32

    la récupération en fin de bail doit etre le bail de carrière

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    default Re: bail cessible

    Message par moulinos Dim 11 Avr 2021, 11:33

    B1 bis a écrit:durée 25 ans et terres récupérablent en fin de bail .
    il y aura d ici là beaucoup de changement 
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    Message par B1 bis Dim 11 Avr 2021, 11:35

    moulinos a écrit:
    B1 bis a écrit:durée 25 ans et terres récupérablent en fin de bail .
    il y aura d ici là beaucoup de changement 
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    pour celui qui reprends sa donne de la visibilité .
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    default Re: bail cessible

    Message par sibalo Dim 11 Avr 2021, 11:40

    Ici beaucoup de 18ans cessible, mais attention à la sortie faut redonner l'argent à l'agriculteur sortant. C'est une estimation des prix de reprises... au moment de la sortie qui fixe le prix que tu vas devoir sortir. Ca fini souvent au tribunal ! Après il faut un bon motif pour reprendre, ne rêve pas.

    Le 25 ans c'est un bail de carrière, c'est diffèrent. Si tu veux voir tes terres sucées jusqu'à la moelle faut faire ca. Ici il y a un cas comme ca, tous les 25ans le locataire dégage. Les mecs sucent toute la matière organique, irrigation a fond, rotation qui n'a pas de sens.... Aujourd'hui ces terres sont mortes, quand on arrache pommes de terre a coté d'eux et que les conditions sont difficiles on ne va pas vite chez nous. Eux c'est 2 tracteurs sur l'arracheuse + des bennes pleines de terre.

    L'idéal est de faire un 18ans avec une clause (je ne sais plus le nom) pour avoir la priorité de reprise si ton locataire cède partiellement sa ferme. Tu peux préempter au prix qu'il va le céder !
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    default Re: bail cessible

    Message par Gtama Dim 11 Avr 2021, 11:43

    Bail cessible ou encore comment légaliser les pas de porte  : ha 77 :77:et tout ça à coup de majoration du fermage , elle est pas belle la vie  moque

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    default Re: bail cessible

    Message par B1 bis Dim 11 Avr 2021, 11:46

    j ai pris un expert foncier et un avocat en droit rural .
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    default Re: bail cessible

    Message par sibalo Dim 11 Avr 2021, 12:01

    B1 bis a écrit:j ai pris un expert foncier et un avocat en droit rural .
    Ca t'empêchera pas de finir au tribunal, crois moi. Le bail cessible est attaquable si le prix est trop élevé. On est en pointe dans ce domaine dans les HDF  77 77
    Le 25ans tes terres sont mortes.
    Le 18ans non, mais pour foutre dehors ton locataire, bon courage il va falloir raquer.

    Je ne vois pas l'intérêt d'un bail cessible, hormis pour sécuriser la cession. Tu sécurises la cession en partie et toute ta vie tu es menottés c'est un peu ca le bail cessible.
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    default Re: bail cessible

    Message par B1 bis Dim 11 Avr 2021, 12:03

    merci cela me permet de poser des questions : victoire
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    default Re: bail cessible

    Message par sibalo Dim 11 Avr 2021, 12:09

    Tu vas aussi devoir enregistrer un fond agricole pour ensuite le ceder. Tu vas y mettre ton historique de société, donation, achat de terre, le matériel, les assurances..... Tu vas devoir retrouver tous tes échanges... Bon courage.

    Pour l'avoir pratiquer je ne vois pas l'intérêt. C'est le truc à la mode ces baux. Quand tu vois le prix que ca va te couter, franchement tu vas pleurer. C'est à la fin que tu vas comprendre, car ils sont malin les conseillers et avocats. Faut faire ca, puis comme ca, ha faudra aussi ca.... Quand tu vois la facture final tu pleures. Une ferme de 100ha c'est 30 000€ comme rien de frais
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    default Re: bail cessible

    Message par moulinos Dim 11 Avr 2021, 12:30

    B1 bis a écrit:
    moulinos a écrit:
    B1 bis a écrit:durée 25 ans et terres récupérablent en fin de bail .
    il y aura d ici là beaucoup de changement 
    qui sait ou la vie nous méne

    pour celui qui reprends sa donne de la visibilité .
    oui mais :
    sibalo a expliqué
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    default Re: bail cessible

    Message par B1 bis Dim 11 Avr 2021, 12:43

    oui merci pour vos avis car je n y connais pas grand chose Laughing
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    default Re: bail cessible

    Message par Pierre89 Dim 11 Avr 2021, 13:17

    sibalo a écrit:Ici beaucoup de 18ans cessible, mais attention à la sortie faut redonner l'argent à l'agriculteur sortant. C'est une estimation des prix de reprises... au moment de la sortie qui fixe le prix que tu vas devoir sortir. Ca fini souvent au tribunal ! Après il faut un bon motif pour reprendre, ne rêve pas.

    Le 25 ans c'est un bail de carrière, c'est diffèrent. Si tu veux voir tes terres sucées jusqu'à la moelle faut faire ca. Ici il y a un cas comme ca, tous les 25ans le locataire dégage. Les mecs sucent toute la matière organique, irrigation a fond, rotation qui n'a pas de sens.... Aujourd'hui ces terres sont mortes, quand on arrache pommes de terre a coté d'eux et que les conditions sont difficiles on ne va pas vite chez nous. Eux c'est 2 tracteurs sur l'arracheuse + des bennes pleines de terre.

    L'idéal est de faire un 18ans avec une clause (je ne sais plus le nom) pour avoir la priorité de reprise si ton locataire cède partiellement sa ferme. Tu peux préempter au prix qu'il va le céder !


    Le 25 ans n'est pas un bail de carrière 

    Le bail de 25 ans, le fermier signe son bail en connaissant la date de sortie avec congé donné 4 ans avant mais avec prolongation possible annuellement seulement et à chaque fois congé toujours 4 ans avant si prolongation.

    Pour le bail de 18 ans, le fermier selon certaines conditions et âge, peut transmettre le bail à son épouse ou descendant direct et aucune reprise possible par le propriétaire sauf si un descendant direct familial reprend les terres pour exploiter personnellement un certain temps ( je ne connais plus la durée )
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    default Re: bail cessible

    Message par sibalo Dim 11 Avr 2021, 16:54

    Pierre89 a écrit:
    sibalo a écrit:Ici beaucoup de 18ans cessible, mais attention à la sortie faut redonner l'argent à l'agriculteur sortant. C'est une estimation des prix de reprises... au moment de la sortie qui fixe le prix que tu vas devoir sortir. Ca fini souvent au tribunal ! Après il faut un bon motif pour reprendre, ne rêve pas.

    Le 25 ans c'est un bail de carrière, c'est diffèrent. Si tu veux voir tes terres sucées jusqu'à la moelle faut faire ca. Ici il y a un cas comme ca, tous les 25ans le locataire dégage. Les mecs sucent toute la matière organique, irrigation a fond, rotation qui n'a pas de sens.... Aujourd'hui ces terres sont mortes, quand on arrache pommes de terre a coté d'eux et que les conditions sont difficiles on ne va pas vite chez nous. Eux c'est 2 tracteurs sur l'arracheuse + des bennes pleines de terre.

    L'idéal est de faire un 18ans avec une clause (je ne sais plus le nom) pour avoir la priorité de reprise si ton locataire cède partiellement sa ferme. Tu peux préempter au prix qu'il va le céder !

    Le 25 ans n'est pas un bail de carrière 

    Le bail de 25 ans, le fermier signe son bail en connaissant la date de sortie avec congé donné 4 ans avant mais avec prolongation possible annuellement seulement et à chaque fois congé toujours 4 ans avant si prolongation.

    Pour le bail de 18 ans, le fermier selon certaines conditions et âge, peut transmettre le bail à son épouse ou descendant direct et aucune reprise possible par le propriétaire sauf si un descendant direct familial reprend les terres pour exploiter personnellement un certain temps ( je ne connais plus la durée )
    Le 25 est appelé communément bail de carrière car tu dégages les mains vident. Mais tu suces tout, c'est le jeux on est sur un exploitant et non un agriculteur.

    Le 18ans cessible tu transmets même a qui tu veux (c'est pas top je trouve), le proprio ne peux rien dire contrairement au 18ans classique. Avec un 18ans cessible c'est plus simple de reprendre à la fin, par contre si le fermier à 50ans, le tribunal dira : on va jusqu'à la retraite. Et le second problème c'est l'indemnité qu'il faut donner. Si le fermier est malin il va te présenter une analyse de sol lors de la reprise et à sa sortie + les factures d'achat d'organique ou factures des épandage de son élevage avec les parcelles... Si aujourd'hui il t'a donner 1000€/ha et que dans 18ans le marché est à 3000€/ha, ils vont faire un calcul savant... Et vont te dire bon faut donner 2000€/ha au fermier pour reprendre la bail ! Sauf que tu auras 80ans, tu auras peut-être consommé une partie de cet argent pour les aides à domicile, maison de retraite... Tu auras peut-être déjà donné à tes enfants la moitié de la somme. La ca devient compliqué. 


    N'oublis pas que aujourd'hui tu vas devoir te faire un bail cessible à toi même puis faire un fond agricole. Ensuite tu vas céder ca et liquider ta société. Toutes ces prestations c'est 50 000€ à verser aux CER (ou autres), notaires et en avocats !


    Le mieux c'est de faire un 18ans classique, de bien le ficeler. Tu demandes une cession normal et tu augmentes le prix du bail pour compenser. Et tu choisis un gars dont tu as confiance.
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    default Re: bail cessible

    Message par Pierre89 Dim 11 Avr 2021, 19:02

    Vers ma fin de carrière, j'avais étudié le fond agricole mais je ne connais plus les détails.

    Pour les baux à long terme ( qui entre autre apportent des avantages non négligeables en cas de succession ou donation ), il y avait le 18 ans, le 25 ans non renouvelable mais prolongeable d'année en année, le bail de carrière ....et le bail cessible avec lequel tu peux te retrouver bailleur de ton pire ennemi !! 

    Peut être que depuis les modalités ont changées
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    default Re: bail cessible

    Message par iris Dim 11 Avr 2021, 19:04

    L'avantage du bail à long terme (18 ans ou + )pour le propriétaire c'est l'exonération de 75% des droits de succession  (je ne me souviens plus du montant /enfant )
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    default Re: bail cessible

    Message par Pierre89 Dim 11 Avr 2021, 19:15

    iris a écrit:L'avantage du bail à long terme (18 ans ou + )pour le propriétaire c'est l'exonération de 75% des droits de succession  (je ne me souviens plus du montant /enfant )

    A condition que la valeur totale n'excède pas 300 000 € et de 50% au delà.
    Il y a aussi l'abattement de 100 000 € par enfant tous les 15 ans
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    default Re: bail cessible

    Message par MICHMUCH Lun 12 Avr 2021, 08:10

    le 25 ans et un bail a préavis constant 
    a partir de la 21 année tu peux recevoir un congé 
    ou a la 40 eme
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    default Re: bail cessible

    Message par Pierre89 Lun 12 Avr 2021, 13:30

    MICHMUCH a écrit:le 25 ans et un bail a préavis constant 
    a partir de la 21 année tu peux recevoir un congé 
    ou a la 40 eme


    Le congé doit être donné 4 ans avant l'échéance donc à partir de la 21 ème année, le congé peut être annuel tout en sachant qu'il faudra 4 ans avant de pouvoir reprendre !!

    Par contre, tant que le bail continue, on ne peut pas en changer les règles du fermage.

    Mettre fin au bail pour relouer plus cher à un autre fermier ?? Je ne suis pas sur que ça marche sans se retrouver au tribunal paritaire ?
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    default Re: bail cessible

    Message par ford county Sam 12 Juin 2021, 11:48

    un membre de ma famille me propose de faire un bail cessible de 18 ans pour que je cultive ses terres ,

    quel intérêt pour moi ?
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    default Re: bail cessible

    Message par B1 bis Sam 12 Juin 2021, 12:05

    j en saurais plus fin juin : victoire
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    default Re: bail cessible

    Message par Pierre89 Sam 12 Juin 2021, 12:57

    ford county a écrit:un membre de ma famille me propose de faire un bail cessible de 18 ans pour que je cultive ses terres ,

    quel intérêt pour moi ?


    L'intérêt pour toi est de pouvoir céder à qui tu veux !! 

    Par contre : Article JURISVIN
     Durée du bail et renouvellement
    La durée minimale du bail cessible est fixée à 18 ans, renouvelable pour 9 ans au moins, ce depuis la loi d'orientation agricole du 13 octobre 2014 (auparavant le bail était renouvelable pour 5 ans au moins).
    Le motif de non-renouvellement peut être un défaut de fermage constaté par une mise en demeure effectuée par huissier et demeurée infructueuse pendant un délai de 3 mois (par dérogation aux règles habituelles du statut du fermage), des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ou le non-respect des clauses environnementales du bail.
    L'intérêt de ce bail est que le congé peut également être effectué par le propriétaire sans aucun motif. Toutefois dans ce cas, il devra verser au fermier une indemnité d'éviction évaluée en fonction du préjudice causé par le défaut de renouvellement qui comprend notamment, sauf à apporter la preuve que le préjudice est moindre, la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur ». (art. L418-3 du Code rural)
    Cette indemnité s'appliquera en plus de l'indemnité pour amélioration, ce qui peut s'avérer très lourd financièrement.
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    default Re: bail cessible

    Message par ford county Sam 12 Juin 2021, 13:05

    si je reprends ce n'est pas pour céder
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    default Re: bail cessible

    Message par Pierre89 Sam 12 Juin 2021, 13:09

    ford county a écrit:si je reprends ce n'est pas pour céder

    18 ans t'emmène à la retraite donc après toi si tu as un fils qui reprend ton exploitation tu peux lui céder le bail cessible ?

    ( Il manquait un bout de mon commentaire )
    Pierre89
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    default Re: bail cessible

    Message par ford county Sam 12 Juin 2021, 14:13

    j'ai plutôt l'impression que c'est une arnaque pour pouvoir gonfler le montant du loyer et de la reprise
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    default Re: bail cessible

    Message par Gtama Sam 12 Juin 2021, 19:39

    ford county a écrit:j'ai plutôt l'impression que c'est une arnaque pour pouvoir gonfler le montant du loyer et de la reprise
    Déjà dit plus haut, juste une façon de légaliser les pas de porte avec un fermage majoré .Et donc de payer pour des prunes .

    De toute façon tu peux céder en fin de carrière un bail NON cessible à un descendant  AVEC accord du propriétaire ou à défaut par autorisation du TPBR uniquement conditionnée par une exploitation en "bon père de famille" et sans pb d'impayés de fermages à l'encontre du proprio .

    Gtama
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    Message par ford county Sam 12 Juin 2021, 20:07

    exactement oui
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